新しい時代を切り拓く：米国不動産ダイナミクスの戦略分析

• 現在の状況と主要な推進要因
• 不動産を再形成するイノベーション
• 主要プレーヤーと市場ポジショニング
• 予想される拡大と投資のホットスポット
• 地理的パフォーマンスと地域のトレンド
• 予想されるシフトと市場の進化
• リスク、障壁、成長の領域
• 参考文献

「数年の激動の後、米国」 (出典)

現在の状況と主要な推進要因

米国の不動産市場は、2025年以降に向けて重要な移行期間を迎えています。パンデミックによるブームとその後の修正を経て、このセクターは経済的、人口統計的、政策的要因の複雑な相互作用によって形作られています。現在の状況と主要な推進要因を理解することは、住宅、商業、工業セグメントの関係者にとって不可欠です。

• 金利と手頃な価格：連邦準備制度の金融政策は主要な影響を及ぼし続けています。2024年中旬現在、平均30年固定モーゲージ金利は約7%、2021年の3%未満から急上昇しています (Freddie Mac)。金利の上昇は手頃な価格を抑制し、全米不動産業者協会は住宅の手頃な価格が1989年以来の最低水準にあると報告しています (NAR)。一部のアナリストは2024年末または2025年初頭にわずかな金利引き下げが見込まれるとしていますが、金利はパンデミック前の水準を上回ることが予想され、バイヤーの需要を制約し続けるでしょう。
• 在庫制約：米国の住宅市場は、販売用の住宅の慢性的な不足に直面し続けています。2024年6月の時点で、アクティブなリスティングはパンデミック前の平均から35%下回っています (Redfin)。多くの住宅所有者が低金利によって「ロックイン」されており、転職が減少し供給問題を悪化させています。このダイナミクスは2025年まで続くと予想され、販売量が抑制されているにもかかわらず、住宅価格を支えることが期待されます。
• 人口動態の変化：ミレニアル世代とZ世代が主要な住宅購入年齢に突入し、長期的な需要を促進しています。しかし、手頃な価格の問題や学生ローンの負担が多くの人々の住宅取得を遅らせています。同時に、ベビーブーマー世代はますますダウンサイジングや移住を行い、地域市場のダイナミクスに影響を与えています (Zillow)。
• 商業不動産の圧力：オフィス部門はリモートワークのトレンドからの逆風に直面しており、一部の主要都市では空室率が20%を超えています (CBRE)。一方、産業および物流物件は、eコマースの成長によって高い需要を維持しています。
• 政策と規制要因：住宅供給を増加させることを目的とした地方および連邦の取り組み（ゾーニング改革や新築へのインセンティブなど）が進展していますが、在庫レベルに影響を与えるまでには時間がかかります (ホワイトハウス)。

要約すると、2025年以降の米国の不動産市場は、持続的な手頃な価格の問題、限られた在庫、進化する人口動態の傾向、特定のセクターからの圧力によって形作られます。価格の成長は緩やかになる見込みですが、構造的な供給と需要の不均衡が続くことは、特に成長が著しい地域および長期的なトレンドに合致した資産クラスの中での回復力を示唆しています。

不動産を再形成するイノベーション

米国の不動産市場は、技術革新、人口動態の変化、消費者の嗜好の進化によって大きな変革を遂げています。2025年以降を見据えると、市場の見通しを形作るいくつかの重要なトレンドと予測があります。

• テクノロジーの統合：プロプテックの採用が加速しており、人工知能、仮想現実、ブロックチェーンが取引や物件管理をスムーズにしています。PwCの2024年不動産の新興トレンドによれば、80%の不動産リーダーがテクノロジーが業界の変革の主要な推進要因となると期待しており、効率性と透明性を向上させています。
• リモートワークとハイブリッドモデル：パンデミックによるリモートおよびハイブリッドワークへの移行は、住宅および商業需要に影響を与え続けています。郊外や二次市場の関心が高まり、一方でオフィススペースは柔軟性とコラボレーションのために再設計されています (NAR商業不動産市場調査)。
• 住宅供給と手頃な価格：在庫不足と手頃な価格の問題が続いています。Freddie Macの2024年5月の見通しでは、2025年の住宅価格は2.5%の穏やかな成長が見込まれており、モーゲージ金利は約6%で安定することが期待されています。新しい建設とゾーニング改革により、供給の制約が徐々に緩和されることが予想されています。
• サステナビリティとESG：環境・社会・ガバナンス（ESG）の考慮が、投資決定においてますます重要になっています。グリーンビルディングの認証やエネルギー効率の改善が広がっており、JLLの報告によれば、70%の投資家が2025年までにサステナブルな資産を優先する計画です。
• 人口動態の変化：ミレニアル世代とZ世代がより多く住宅市場に進出し、手頃で技術支援のある柔軟な居住空間の需要を促進しています。また、高齢化社会もシニアおよびアシスト付きリビングセクターの成長を促進しています (米国国勢調査局)。

全体として、2025年以降の米国の不動産市場は、イノベーション、適応力、そしてサステナビリティに重点を置いて特徴付けられるでしょう。これらのトレンドを取り入れたステークホルダーは、急速に進化する環境の中で新たな機会を見出す可能性が高いです。

主要プレーヤーと市場ポジショニング

米国の不動産市場は、2025年以降に向けて重要な変化が見込まれ、経済状況、人口動態の変化、技術の進展によって形作られています。法人投資家、不動産投資信託（REIT）、主要な仲介業者などの主要プレーヤーは、これらの変化に応じて戦略を再調整し、市場ポジションを維持または強化しようとしています。

• 法人投資家：ブラックストーンやブルックフィールド・アセット・マネジメントなどの企業は、商業および多世代住宅セクターで引き続き優位性を保っています。ブラックストーンは、2024年第1四半期時点で3320億ドル以上の不動産資産を管理し、物流、賃貸住宅、データセンターに焦点を当てています。これらの投資家は、人口成長と雇用創出が全国の平均を上回るサンベルトの都市をターゲットにしています (NAR)。
• REITs：Prologis（工業）、Equity Residential（多世代住宅）、サイモン・プロパティ・グループ（小売）などの公開取引REITは、シフトする需要を反映するためにポートフォリオを調整しています。たとえば、Prologisは2023年に97%以上の記録的な稼働率を報告し、高成長の物流ハブで拡大しています (REIT.com)。
• 仲介業者とテクノロジー駆動型プラットフォーム：Compass、Redfin、Zillowなどの企業は、データ分析とAIを利用して取引をスムーズにし、顧客体験を向上させています。たとえば、Zillowは2024年第1四半期にユニークユーザーが前年比で12%増加したと報告しており、デジタルプラットフォームへの依存が高まっています (Zillow Group)。

今後の競争環境は、これらの主要プレーヤーが高金利、手頃な価格の課題、そしてサステナビリティの重要性の高まりに適応する能力によって形作られるでしょう。全米不動産業者協会は、取引量が近い将来に抑制される可能性があるものの、十分な資本を持ち、ポートフォリオが多様化し、先進的な技術を備えた企業が市場の状況が安定した際に成長をつかむために最も良い位置にあると予測しています (NAR予測)。

予想される拡大と投資のホットスポット

米国の不動産市場は、人口動態の変化、進化する働き方、そして供給と需要の不均衡によって、2025年以降のダイナミックな拡大と変革の時期を迎えます。分析者は、住宅価格の上昇ペースはパンデミック時の急増に比べて緩やかになるものの、選ばれた地域や資産クラスは依然として堅実な投資機会を提供すると予測しています。

• 住宅市場のトレンド：Freddie Macによると、2025年の住宅価格は2.5%上昇すると予測されており、前年までの急成長に比べて鈍化していますが、依然として歴史的平均を上回っています。新しい建設は需要に遅れを取っており、特に手頃な価格やエントリーレベルのセグメントで在庫が厳しい状態です。
• サンベルトと二次都市：オースティン、ダラス、フェニックス、タンパなどのサンベルト地域は、人口成長、雇用創出、および相対的な手頃な価格のためにパフォーマンスが上回ることが予想されます。PwCの2024年不動産の新興トレンドは、ナッシュビル、ローリー/ダーラム、シャーロットを投資のトップホットスポットとして特定しており、強い移住とビジネスフレンドリーな環境を挙げています。
• 商業不動産の変化：オフィス部門は引き続きハイブリッドワークの逆風に直面していますが、産業および物流物件はeコマースの成長によって需要を維持しています。CBREは、2025年に工業賃料が4.9%上昇すると予測しており、データセンターやライフサイエンス施設も重要な資本を引き付けています。
• 多世代住宅の回復力：多世代住宅は、特に雇用成長が強く、新しい供給が限られている市場で好まれる資産クラスであると予測されます。NMHCのデータは、高金利と初めてのバイヤーにとっての手頃な価格の問題によって、賃貸需要が支えられていることを示しています。
• 投資ホットスポット：サンベルトに加えて、コロンバス、インディアナポリス、カンザスシティなどの中西部都市も、安定した経済と低いエントリーコストのために注目を集めています。NARの新興住宅市場インデックスは、これらのメトロを新たな投資先として特定しています。

全体として、2025年以降の米国の不動産市場は、地域の多様性に特徴づけられ、投資家は高成長でビジネスフレンドリーかつ手頃な市場を選好するでしょう。多世代住宅、産業、および選択された二次都市に戦略的に焦点を当てることが、最も魅力的なリスク調整後のリターンを生むことが期待されます。

地理的パフォーマンスと地域のトレンド

米国の不動産市場は、2025年以降のニュアンスのある地理的パフォーマンスと進化する地域のトレンドを経験することが期待されています。全国の住宅価格は回復力を示していますが、移住パターンの変化、経済の基礎、政策変更により地域間の格差がより顕著になっています。

• サンベルトの強さ：オースティン、ダラス、フェニックス、タンパなどのサンベルト市場は、全国平均を上回ってパフォーマンスを維持しています。これらの都市は、強い雇用成長、人口流入、相対的な手頃な価格の恩恵を受けています。Zillowによると、多くのサンベルトメトロは2025年に平均以上の価格上昇を見込まれていますが、その速度はパンデミックのブームよりも遅くなるでしょう。
• 中西部の回復力：インディアナポリス、コロンバス、カンザスシティなどを含む中西部は、手頃な価格と安定した需要のために注目を集めています。Realtor.comは、これらの市場が初めてのバイヤーやリモートワーカーにとって魅力的であり続けると予測しています。
• 沿岸市場の逆風：サンフランシスコ、ロサンゼルス、ニューヨークなどの高コスト沿岸市場は、手頃な価格の課題や移住の影響を受けています。Redfinは、これらの地域が遅い価格成長または控えめな減少を見込む可能性があると指摘しています。特に金利が高く維持されれば、影響が強まります。
• 郊外および田舎の成長：パンデミックによって促進されたリモートワークのシフトが、郊外や田舎の地域での需要を高めています。このトレンドは続くと見込まれ、小規模メトロやエクスアーブでのアクティビティが増加しているとNARが報告しています。バイヤーはスペースと手頃な価格を求めています。
• 商業不動産の相違：主要都市のオフィスマーケットは高い空室率に苦しみ続けていますが、産業および物流物件はeコマースの成長によって好調です。CBREは、商業不動産のパフォーマンスはセクターと地域によって分化し続けると予測しています。

今後、米国の不動産市場は地域の経済状況、人口動態の変化、政策に応じた対応によって形作られるでしょう。投資家や住宅バイヤーは、地域の動向を注意深く監視することをお勧めします。これにより、2025年以降に向けてパフォーマンスが均一化する傾向が強まるでしょう。

予想されるシフトと市場の進化

米国の不動産市場は、2025年以降に向けて重要な変化を迎えようとしており、経済の変化、人口動態のトレンド、技術の進展によって形作られています。急速な価格上昇と金利の上昇によって成り立っていた不安定な期間を経て、アナリストはよりバランスの取れた市場を予想していますが、地域間の格差は依然として残るでしょう。

住宅価格と在庫

• Zillowによると、住宅価格の成長は緩和し、2025年には全国の中央値が約1-2%上昇する見込みですが、2021年や2022年の二桁の上昇に比べると鈍化しています。この減速は在庫の増加と手頃な価格の圧力の減少に起因しています。
• 全米不動産業者協会（NAR）のデータは、金利が安定するにつれて新しい建設やより多くの住宅所有者が物件をリストに加えることで在庫レベルが徐々に改善していることを示しています。

モーゲージ金利と手頃な価格

• モーゲージ金利は2023年に7%を超えるピークを迎えましたが、緩やかな下降が予測されるものの、依然としてパンデミック前の低水準を上回っています。モーゲージバンカー協会は、金利は2025年まで6-6.5%の範囲にとどまる見込みで、初めてのバイヤーにとっての手頃な価格の課題を持続させると予測しています。
• 手頃な価格は特に需要の高いメトロでは重要な懸念事項として残るでしょう。ただし、賃金の成長や市場の冷却がバイヤーにとっていくつかの救済を提供する可能性もあります。

地域およびセクターの変動

• オースティン、フェニックス、タンパなどのサンベルト都市は、人口成長と雇用機会のために需要が続くと予想され、一方で一部の沿岸マーケットは価格修正を経験するかもしれません (Redfin)。
• 商業不動産セクターは、特にオフィススペースで逆風に直面していますが、産業および多世代住宅セグメントは堅調に推移する見込みです。

長期的な進化

• AI駆動のプロパティ管理やバーチャル取引など、技術の統合が購入と販売プロセスをさらにスムーズにします (Forbes)。
• ミレニアル世代やZ世代の住宅所有の増加など、人口動態の変化が需要パターンや住宅の好みを形作ることになるでしょう。

全体として、2025年以降の米国の不動産市場は安定し、価格の成長は緩やかであり、在庫の改善も徐々に進むと見込まれており、技術や人口動態の現実に適応し続けていくでしょう。

リスク、障壁、成長の領域

米国の不動産市場は、2025年以降に向けて複雑な landscape に直面しており、リスク、障壁、そして新たな成長機会が入り混じったものとなっています。これらのダイナミクスを理解することは、投資家、開発者、政策立案者にとって重要です。

• リスクと障壁
  • 金利の変動：連邦準備制度の金融政策は依然として重要なリスクです。インフレが緩和されたものの、連邦準備制度は金利引き下げが以前に予想されたよりも遅くなる可能性があると示唆しており、それがモーゲージ金利を高い水準に留めています。2024年6月の時点で、平均30年固定モーゲージ金利は約7%であり、手頃な価格やバイヤー需要を抑制しています (Freddie Mac)。
  • 手頃な価格の危機：住宅価格は記録的な高水準の近くであり、2024年5月の既存住宅の中央値価格は407,600ドルに達し、前年比で5.8%上昇しています (全米不動産業者協会)。賃金の stagnation と高い借入コストが多くの初めてのバイヤーを排除し続けています。
  • 供給の制約：在庫は依然として厳しく、2024年5月時点の月次供給はわずか3.7ヶ月であり、バランスの取れた市場のしきい値である6ヶ月を大きく下回っています。新しい建設は労働力不足、高い材料費、および制限的なゾーニング法によって妨げられています (米国国勢調査局)。
  • 商業不動産の逆風：オフィスおよび小売セクターは、リモートワークの影響とeコマースの影響で高い空室率に直面しており、一部の都市市場で不動産価値が低下しています (CBRE)。
• 成長領域
  • サンベルトおよび二次市場：テキサス州、フロリダ州、アリゾナ州などへの人口移動が住宅および産業物件の需要を押し上げています。これらの地域は、価格の上昇や賃貸の成長で、全国平均を上回ることが予想されます (Zillow)。
  • ビルド・トゥ・レントと多世代住宅：持続的な手頃な価格のギャップが賃貸住宅の需要を促進しています。多世代住宅の建設や一戸建てのビルド・トゥ・レントコミュニティは、特に成長著しいメトロにおいて拡大が見込まれています (Yardi Matrix)。
  • プロプテックとサステナビリティ：プロパティテクノロジーやグリーンビルディングの取り組みに対する投資が加速しており、オーナーはコストを削減し、テナントを惹きつけ、進化する規制に適応しようとしています (PwC)。

要約すると、米国の不動産市場は高金利と手頃な価格の課題からの大きな逆風に直面していますが、特定の地域、賃貸住宅、技術駆動型のソリューションにおいてターゲットを絞った成長機会が存在します。これらのトレンドに適応するステークホルダーが、2025年以降の成功を手にする立場にあるでしょう。

参考文献

• 米国不動産市場見通し2025年以降
• Freddie Mac
• 全米不動産業者協会
• Redfin
• ホワイトハウス
• PwC
• JLL
• 米国国勢調査局
• ブラックストーン
• ブルックフィールド・アセット・マネジメント
• サイモン・プロパティ・グループ
• REIT.com
• Compass
• NMHC
• モーゲージバンカー協会
• Forbes
• Yardi Matrix